葫芦岛市住宅专项维修资金管理办法

第一章  总则

第一条  为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区域内连山区、龙港区、南票区、葫芦岛经济开发区、高新技术产业开发区住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条  本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条  维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条  市住房和城乡建设部门是本市维修资金的管理部门，负责维修资金管理工作的指导和监督，其所属的城市管理公共服务中心（以下简称维修资金主管机构）具体负责维修资金的日常管理工作，市建筑工程服务中心协助做好维修资金的相关工作。

财政、审计、市场监督、公安等行政管理部门按照各自职责，做好本市维修资金管理的相关工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责监督指导业主大会、业主委员会和物业服务企业有关维修资金管理的日常工作，调解维修资金管理纠纷。

物业服务企业负责所管项目的业主维修资金档案的建立、整理、组织实施等相关工作。

第二章 交存

第六条  下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅相连的非住宅；

（三）同一建筑区划内，拥有两个及以上业主的住宅、非住宅。

上述所称的住宅和非住宅，包括商品房、经济适用房、集资建房、出售的公有住房、保障房和拆迁安置房、拆迁中产权调换的各类房屋建筑。

已售公有住房的售房单位和业主，应当按照本办法规定提取、交存维修资金。

第七条  业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金交存至维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由开发建设单位先行交存。

开发建设单位或物业服务企业应当指导业主到维修资金主管机构指定的维修资金交存窗口交存维修资金，窗口应当出具由财政部门统一监制的专用收款收据。开发建设单位或物业服务企业凭维修资金专用收款收据（交纳凭证）为业主办理入住手续。未按照本办法规定交存首期维修资金的业主，开发建设单位或物业服务企业不得将房屋交付给业主。开发建设单位与业主签订购房合同时，应将业主办理入住手续前交存首期维修资金列为购房合同条款之一。

其他任何单位和个人不得收取维修资金。 

房产行政管理部门应向维修资金主管机构提供新建项目的商品房预（销）售许可手续、新建楼盘、销售数据等信息，确保维修资金足额交存。

第八条  业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，具体标准为：

1．多层（楼层总高７层以下，含７层）60元/平方米；

2．高层（楼层总高18层以下，含18层）80元/平方米；

3．高层（楼层总高18层以上）100元/平方米。

市维修资金主管机构应根据建筑市场变化情况，经测算论证并报市政府批准后，适时调整首期维修资金交存标准。

第九条  出售公有住房的，按照下列规定交存维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于20%、高层住宅不低于30%，从售房款中一次性提取维修资金。

业主交存的维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条  业主分户账面余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，未成立业主大会的由相关业主在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下拟订续交方案，经业主依法表决同意后实施。

第十一条  业主大会成立前，业主交存的维修资金，由维修资金主管机构代管。维修资金主管机构应当遵循资金安全、服务优质的原则，按国家有关规定确定在本市范围内营业的商业银行，作为本市维修资金的专户管理银行。维修资金主管机构应当与专户管理银行签订专户管理协议，并在专户管理银行开设专户。

开设的专户，应当按建筑区划设账，按房屋户门号设业主分户账。售后公有住房售房单位提取的首期维修资金应当按建筑区划或幢单独列账，业主交存的维修资金按房屋户门号设业主分户账。业主分户账应当登记业主姓名、身份证件号码、联系方式等信息，记载交存、使用、结存等情况。

第十二条  业主大会成立以后，由业主大会决定自行管理或者代行管理。决定自行管理维修资金的，需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主书面表决同意，并向维修资金主管机构提供其他相关手续，自行管理维修资金的，应具备财务方面专业人员。

经维修资金主管机构同意，业主自管的维修资金应划入政府选定的监管银行作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户，接受维修资金主管机构的监督。

业主自管的维修资金的使用，应报维修资金主管机构审批同意。

第十三条  专户管理银行负责办理维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项，并提供维修资金管理和使用所涉及的第三方监督服务。其具体内容在专户管理协议中约定。

专户管理银行应当建立维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第十四条  维修资金主管机构应建立专用的维修资金管理系统，维修资金管理系统的研发、升级、维护等费用应纳入同级财政预算。

第十五条  维修资金的财务管理和会计核算，应当执行财政部有关规定，审计、财政等相关部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第十六条  设立住宅专项统筹维修资金。将维修资金存储协议增值部分和房屋灭失后无法退返的维修资金作为住宅专项统筹维修资金，主要用于支付专业工程造价咨询机构工程审核费、工程监理费等工程间接费用，资金充足的情况下，也可用于补充业主分户账利息余额。

第三章 使用

第十七条  需要使用维修资金的，申请人按照以下程序办理：

（一）物业服务企业或相关业主根据维修和更新、改造项目提出使用方案，向维修资金主管机构提出使用维修资金申请。使用方案应当包括申请使用维修资金的原因，维修和更新、改造部位、费用、施工企业选聘及组织方式等内容。

（二）申请人商请维修资金主管机构、居（村）民委员会和造价咨询等单位对使用方案确定的事项现场查看，共同核定是否属于使用维修资金的范围及是否应当进行维修，并出具现场勘察意见，由造价咨询单位根据核定后的使用方案编制维修工程预算。

（三）申请人组织业主对核定的使用方案及工程预算进行表决，并经维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，应当将使用建议或使用方案及表决结果向维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日。

（四）使用方案及工程预算表决通过后，申请人持维修资金使用审核表、相关业主表决结果及证明、使用方案及预算和施工合同等材料，向维修资金主管机构提出正式审核申请。

（五）维修资金审核通过后，申请人组织实施维修工程，监理单位、造价咨询单位全程参与工程质量、工程量及工程造价的认定工作。

（六）申请人组织维修工程竣工验收时，应当通知维修资金主管机构、居（村）民委员会、监理企业及造价咨询单位对前期所确定的维修改造内容进行现场查看，在现场认定报告上签字确认，并将结果报维修资金主管机构审批。

（七）申请人持竣工验收报告、工程监理报告、工程决算审核报告向维修资金主管机构申请维修资金拨款。

（八）维修资金主管机构向申请人划转维修资金。

本办法所称申请人是指业主、业主代表、业主委员会、居（村）民委员会、物业服务企业。

第十八条  发生下列危及房屋使用和人身财产安全紧急情况，需要使用维修资金的，可以不经过维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，直接申请使用维修资金，所发生的费用，在受益业主的维修资金账户中列支，账户余额不足的，业主按实际发生金额支付分摊费用：

（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）消防设施损坏的；

（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

（五）楼体外立面有脱落危险的；

（六）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（七）其他危及房屋安全的情形。

第十九条  应急抢险维修按照以下程序办理：

（一）申请人向维修资金主管机构提出申请。

（二）维修资金主管机构会同申请人、相关鉴定单位、居（村）民委员会及造价咨询单位现场共同确定抢险方案，并由造价咨询单位编制预算报告。

（三）维修资金主管机构在接到应急使用维修资金申请后，应及时作出审核决定。

（四）申请人将应急抢险维修事项及预算报告在住宅小区的显著位置进行公示，并选择施工队伍应急抢险。

（五）申请人组织维修工程竣工验收时，应当通知维修资金主管机构、居（村）民委员会、监理企业及造价咨询单位对前期所确定的维修改造内容现场查看，在现场认定报告上签字确认，由造价咨询单位出具《工程决算审核报告》，并由申请人将工程决算审核报告及业主分摊情况公示。

电梯和消防设施维修以行业监管或专业检测单位出具的检测报告作为申请的依据，委托具有资质的专业维修单位维修，由行业监管或专业检测单位验收。使用维修资金更新、加装电梯的，应接受市场监督部门的技术指导和监督检查。

（六）申请人持竣工验收报告、工程监理报告、工程决算审核报告向维修资金主管机构申请维修资金拨款。

（七）维修资金主管机构向申请人划转维修资金。

第二十条  在使用维修资金过程中，监理单位、造价咨询、电梯检测等第三方专业机构参与相关工作，产生费用列入维修工程成本。

提供第三方服务的专业机构应当依照法律法规和相关规定履行监督职责。

在维修资金使用过程中，因所涉及维修内容较少，维修范围较小，维修资金金额较低的，经业主同意，可以不聘用监理单位，维修造价经业主或业主委员会与施工方采用议价方式并经维修资金主管部门同意后组织实施。

第二十一条  维修资金的使用应当遵循业主“谁受益、谁负担”原则，按下列规定分摊：

（一）属住宅小区内全体业主共有的共用部位及设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位及设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同承担。

（三）属一个单元内业主共有的共用部位及设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。属单元内一侧房屋业主共有的共用部位及设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

（五）屋顶、共用楼梯及楼梯间的维修，如为各层业主所拥有，其维修费用由维修覆盖范围下各层的房屋业主按所占的建筑面积比例分摊；如仅为若干层（户）使用，其维修费用应由若干层（户）的房屋业主按所占的建筑面积比例分摊。

（六）共用走廊通道、天台、天井、消防系统等共用设施设备的维修由共用业主按所占的建筑面积比例分摊。

（七）共用房屋外墙的维修，由该楼共用的全体业主按照所占建筑面积的比例分摊；悬挑阳台的维修由所拥有房屋的业主分摊。

（八）房屋结构相连车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车库的建筑面积比例分摊。

业主分户账维修资金余额不足的，应当由该业主补足差额部分；业主未交存维修资金的，应当由该业主补交首期维修资金。涉及尚未出售房屋的，开发建设单位应当按尚未出售房屋建筑面积分摊费用。

第二十二条  成立业主大会的，由业主大会组织受益业主表决，未成立业主大会的由业主代表、居（村）民委员会或物业服务企业组织实施。

使用维修资金的维修项目，依据《建设工程质量管理条例》实行质量保修制度，维修资金主管机构按工程造价比例扣留质保金。在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

业主有权利和义务对工程进度、质量进行监督并参与验收。

按照国家有关规定，确需招标的，应通过公开招标的方式选聘施工单位。

第二十三条  下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十四条  在维修项目施工过程中，业主、物业使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。

因维修项目施工不可避免原因造成业主自用部位或其他设施设备损坏的，责任人应当及时修复或者给予合理补偿，费用计入维修成本。因施工单位责任造成业主自用部位损坏发生的相关费用由责任人承担，不得计入维修成本。

第四章 监督管理

第二十五条  物业所有权转让时，其维修资金分户帐余额随物业所有权同时过户。

第二十六条  房屋灭失时，业主交存的维修资金分户帐余额应当返还业主；售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位。

第二十七条  维修资金主管机构代管维修资金期间，应当向业主、公房出售单位公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）其他有关维修资金使用和管理的情况。

业主大会自行管理的维修资金，由业主委员会负责公布。业主对公布的情况存在异议的，可以向公布人申请复核。

第五章 法律责任

第二十八条  业主应当按照规定交存维修资金，认真履行管理、使用中的表决义务。

业主未按本办法规定或业主大会决议交存、续交维修资金，或者拒不分摊维修、更新、改造及增设费用的，业主委员会或者利害关系人、开发单位可以向人民法院提起诉讼。

第二十九条  市住房和城乡建设部门应不定期检查开发建设单位对本办法的执行情况。开发建设单位违反本办法规定将房屋交付给业主的，由市住房和城乡建设部门依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条的规定予以处罚。

第三十条  违反本办法规定，挪用维修资金的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条的规定予以处理。

第六章  附则

第三十一条  兴城市、绥中县、建昌县、杨家杖子经济开发区、建制镇及独立的工矿区维修资金的交存、使用、管理和监督，可参照本办法执行。

第三十二条  本办法由市住房和城乡建设局负责解释。

第三十三条  本办法自公布之日起施行。2006年10月16日施行的《葫芦岛市物业共用部位和设施设备专项维修资金管理办法》（葫芦岛市人民政府令第100号）同时废止。